TAPU SİCİLİNE BAŞVURU
A) Genel Bilgiler
a) Başvurunun Şekli
Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişi temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne yapacakları başvurunun yazılı olması şart değildir, dilekçe yazılması gerekmez. Kişiler müdürlüğe gelip sözlü olarak başvurularını yapabilirler. Resmi kuruluşlar ise yazılı olarak talepte bulunabilirler.
Başvuru tapu sicil müdürüne yapılır ve müdürün havale edeceği memur tarafından incelenerek, müdürün imzası ve mührü ile sonuçlandırılır. Tapu Sicil Tüzüğü bu başvuruya “istem” adını vermiştir. İstem tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz. Tapu sicil müdürlüklerine her türlü işlem için yapılacak başvurular, memur tarafından başvuru belgesi doldurulmak, tarih atılmak, memur ve başvuruda bulunan tarafından imzalanmak suretiyle yazılı hale getirilir. Bu gün tapu sicil müdürlüklerine ilk başvuru yapıldığında matbu olarak hazırlanmış bulunan iki nüsha başvuru fişi düzenlenmekte, biri istemde bulunan vatandaşa verilmekte diğeri de parsel dosyasında saklanmaktadır. İstemde bulunana gün verilmesi gerekiyorsa kaç gün verildiği, bazı belgeleri eksik ise hangi belgelerin eksik olduğu başvuru fişine yazılır. Yalnız bu eksikliklerin bir defada söylenmesi gerekir. Müdürlükten kaynaklanmayan nedenlerle işlemin sonuçlandırılması uzamış veya istemde bulunan kendisine verilen günde gelmemiş ise bu durum da açıklanarak başvuru fişinin arkasına imzası alınır.
b) Başvurudan (İstemden) Vazgeçme
Kural olarak istem kütüğe tescil veya terkin ile kesinlik kazanır. İstemden vazgeçebilmek belirli bir aşamaya kadar mümkündür.
Akitsiz işlemlerde istem yevmiye defterine kaydedilinceye kadar geri alınabilir.
Satış bağış trampa gibi akitli işlemlerde ise resmi senet imzalanıncaya kadar taraflardan her biri istemden ve işlemden vazgeçebilir. Ancak, resmi senet imzalandıktan sonra akit tamamlanmış olacağından artık tek taraflı olarak tescil talebinden vazgeçilmesi diğeri aleyhine ağır sonuçlar doğurur. Bu nedenle akitli işlemlerde ancak her iki tarafın imzaladığı yazılı bir istemle işlem yevmiyeye kaydedilinceye kadar istemden vazgeçilebilir.
Tescil isteminden vazgeçme yine müdürlüğe yapılacak yazılı bir istem ile olmalıdır.
Tescil istemi yapıldıktan sonra, örneğin resmi senet düzenlendikten sonra istemde bulunanın ölmesi veya fiil ehliyetini kaybetmesi tescil yapılmasına engel değildir.
c) Tapu Memurunca Yapılacak İşler
İstem başvuru fişine geçirildikten sonra müdür veya görevlendireceği memur tarafından hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı araştırılır. Uygulamada işlem kapasitesi yoğun müdürlüklerde bu araştırmayı işlem kendisine havale edilen memur yapmaktadır. Bu araştırma yapılırken kişinin nüfus cüzdanı veya pasaportu istenerek tapu kütüğünde ismi yazılı hak sahibinin aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Tapu kütüğünde yazılı hak sahibi ile aynı kişi ise bu hakkı edindiği tarih ve yevmiye numarasından akitli işlemlerde resmi senet, akitsiz işlemlerde tescil istem belgesi, diğer işlemlerde resmi yazı çıkarılarak oradaki fotoğraf, imza ve kimlik bilgileri ile talepte bulunan kişinin aynı kişi olup olmadığı kontrol edilir. İşlemin yapılabilmesi için dosyada mevcut bilgiler ve fotoğraf ile talepte bulunanın nüfus cüzdanındaki bilgilerin bir birini mutlaka teyit etmesi gerekir.
Kişilerin nüfusa kayıtlı olduğu yer, cilt ve sayfa numaraları, nüfus cüzdanı seri harfi ve numarası yeni alının nüfus cüzdanında değişmiş olabilir, bunlardaki değişiklik önem taşımaz. Ancak, kişilerin kendi ad ve soyadı, baba adı, ana adı, doğum yeri ve yılı ancak mahkeme kararı ile değişebilir. Bu hususlarda bir farklılık varsa farklılığın neden kaynaklandığının nüfus müdürlüğü yazısı veya mahkeme kararı ile belgelendirilmesi istenmelidir. Evlenme nedeniyle soyisim değişikliği evlilik cüzdanı ile kanıtlanabilir. Boşanma nedeniyle değişiklik ise mahkeme kararı veya nüfus müdürlüğü yazısı ile kanıtlanmalıdır. Nüfus cüzdanında eski soy ismi de yazılı ise başkaca bir belge aramaya gerek yoktur.
Memur, nüfus cüzdanındaki fotoğraf ile karşısına gelen kişinin aynı kişi olduğuna da kanaat getirmelidir. Bunun için, istemde bulunanın yüzüne bakılmalı, tereddüt halinde yüzün tam olarak gösterilmesi istenmelidir.
Hak sahibi bu şekilde belirlendikten sonra talep edilen işlemin yapılmasına hukuki bir engelin bulunup bulunmadığına bakılır. Hukuki engel var ise vatandaşa anlayacağı dille talebin karşılanamayacağı ve karşılanamama gerekçesi sözlü olarak izah edilir. Bu izaha rağmen vatandaş talebinde ısrarlı olursa talep Medeni Kanunun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23. Maddesine uygun olarak reddedilir.
Talebin mevzuata aykırı olup olmadığını müdürlükte belirleyemez, işlemi yapıp yapmamakta tereddüt ederse, kendi görüşünü de yazarak bağlı olduğu Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünden yazılı görüş isteyebilir.
İşlemin Yapılmasına Mani Olabilecek Hukuki Engeller Kişiye Özgü Kısıtlamalar Ve Taşınmaza Özgü Yasaklar Olmak Üzere İkiye Ayrılır.
1- Kişiye özgü kısıtlamalar:
a) Hak sahibinin vesayet altında olması,
b) Henüz vesayet altına alınmamış olmakla beraber, vesayeti gerektirecek şekilde temyiz kudretine sahip bulunmaması, akli melekelerinin yerinde olmaması,
c) Velayet altında (ergin olmamış-18 yaşını ikmal etmemiş küçük) olması,
d) Kendisine kayyım ya da yasal danışman tayin edilmiş olması,
e) Talepte bulunanın yabancı uyruklu olması.
2- Taşınmaza ilişkin yasaklar:
Taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar sütununda mevcut olabilecek bazı kayıtlar bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engeller. Bu nedenle işlem yapılmadan önce taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler, beyanlar ve taşınmazın nevi sütunları ilgili memurca kontrol edilerek işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı taşınmazın eski ve yeni ek (maabat) sayfaları da kontrol edilerek araştırılmalıdır.
Taşınmaza ilişkin engellerin başlıcaları şunlardır:
a) İhtiyati tedbir,
b) Kamu haczi,
c) İflas,
d) Konkordato ile verilen süre,
e) Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesine göre şerh,
f) Aile yurdu şerhi,
g) Aile konutu şerhi,
ğ) Tapu kütüğünün nev’i hanesinde vakıf şerhi bulunması,
h) 2510 sayılı İskan Kanununa göre şerh,
ı) 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh,
j) 3083 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununa göre şerh,
k) 3367 sayılı Kanuna göre, köy yerleşim alanlarında arazi tahsisi ile ilgili şerh,
l) Belediye Gelirleri Kanununa göre masraflara katılma payı şerhi,
m) Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri belirtmesi,
n) Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi,
o) Müşterek ipotek taksim ve trampa ile ilgili başka bir müdürlüğe yetki verildiğine dair belirtme,
p) Ticareti terk şerhi.
Bu şerhlerin bir kısmı taşınmazla ilgili bütün tapu işlemlerinin yapılmasını yasakladığı halde, bir kısmı sadece belirli tapu işlemlerinin yapılmasını yasaklamaktadır. Bu bakımdan şerhin türüne göre talep edilen işlemin karşılanıp karşılanamayacağı memur tarafından hukuki bilgiler ışığında değerlendirilmelidir.
B) Tanık Bulundurulması Gereken Haller
Tapu sicil müdürlüklerinde yapılan akitli veya akitsiz işlemler sırasında; aşağıdaki hallerde istemde bulunanı tanıyan iki tanık bulundurulur.
a) Taraflardan biri veya birkaçı imza bilmiyorsa: Bu durum ayrıntıları ile ileride akitli işlemler için resmi senet düzenlenmesi bölümünde açıklanmıştır.
b) Taraflardan biri veya birkaçı okuma yazma bilmiyorsa: Okuma yazma bilmeme kıstasının takdiri tapu sicil müdürüne aittir. Kişinin bir okuldan mezun olup olmadığının önemi yoktur. Resmi senedi okuyamayan ve okudum ibaresini yazamayan kimse okuma yazma bilmiyor demektir.
c) Taraflardan biri veya birkaçı sağır, kör veya dilsiz ise: Noterlik Kanununun 73. ve 74. Maddeleri tarafların sağır, kör yahut yazı ile anlaşılması imkansız olacak derecede dilsiz olmaları halinde işlemin iki tanık huzurunda yapılacağını hükme bağlamıştır. Kendileriyle yazı ile anlaşılması mümkün olmayan dilsizler için ayrıca işaret dilinden anlayan bir yeminli tercüman bulundurulur
İlgilinin sağır, kör veya dilsiz olduğuna dair doktor raporu istenmesine gerek yoktur. Bu durumların takdiri tapu sicil müdürüne aittir.
d) Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise: Tarafların kimliklerinde kuşkuya düşülen hallerde tanık istenmesi ve akde iştirak ettirilmesi gereğine Kanunda (Tapu K.26) ve Tüzükte yer verilmiştir. Ancak bu durumun takdiri Tüzüğün 13. Maddesi gereği tapu sicil müdürüne ait olmakla beraber, her türlü tereddütte tanık isteneceği anlamına gelmez. Tüzüğün tanık bulundurulmasını istediği durum, tarafların kimliklerinin tespiti ile ilgilidir. Bunun dışındaki bir sebepten dolayı tanık istenemez.
İstem sahibinin kimliğini gösteren ve tapu siciline girmiş belgelerden faydalanarak kimlik tespitine çalışılmalı buna rağmen şüpheli bir hal görülüyorsa, bu takdirde akde tanık iştirak ettirilmelidir.
e) Ölünceye kadar bakma akitlerinde: Borçlar Kanununun 512 ve Medeni Kanunun 545. Maddeleri uyarınca düzenlenecek ölünceye kadar bakma akitleri miras mukavelesi şeklinde olacağından bu akit düzenlenirken yukarıda sayılan hallerden hiç biri olmasa dahi iki tanık bulundurulması ve imzalarının alınması şarttır (TKGM Gn.1439).
f) Kanunların öngördüğü işlemlerde: Burada sayılmamış olan fakat Kanunlarda tanık bulundurulması emredilen hallerde de iki tanık bulun¬durulması gerekir.
İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar hangi ünvanda olursa olsunlar tanıklık yapamazlar (TKGM. Gn. 1435). Ancak başka ilçe ve bölgelerde çalışanların tanıklık etmesine bir engel yoktur.
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununda öngörülen tanıklarla ilgili yasaklar burada işlemez. Yani ilgilinin usul-füru (alt ve üst soyu) karısı, nişanlısı, kardeşleri ve benzeri akrabaları da tanık olabilir. Çünkü buradaki amaç HUMK’ dakinden biraz farklıdır. Hukuk usulündeki yasaktan amaç ilgili lehine yalan söyleyebilecek, zarara uğratabilecek kişileri tanıklıktan uzak tutmaktır. Burada ise amaç ilgilinin zaten lehine hareket etmek, onun aldatılmasını önlemek ve tapu sicil müdürlüğüne onun kimliğini teyit etmektir. Bu nedenle akrabaların da tanık olabileceği düşünülmektedir.
Tapu sicil müdürünün getirilen tanıkları reddedip, yeni tanık isteme yetkisi vardır.
Noterlik Kanununun 74. Maddesine göre “İlgilinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli bir tercüman bulundurulur”
Tanıklar ve yeminli tercüman da resmi senedi imza ederler. Resmi senede tanık ve tercümanın kimlik bilgileri ve ikametgah adresleri yazılır. Tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi ve temyiz kudreti bulunan reşit kimselerden olması gerekir.
C) İmza Bilmeyenin İşareti
Borçlar Kanununun 15. Maddesi, “İmza vaz’ına (atmaya) muktedir olamayan her şahıs imza yerine usulen tasdik olunmuş ve el ile yapılmış bir alamet (işaret) vazetmeye yahut resmi bir şahadetname kullanmaya mezundur” hükmündedir. Konuya ilişkin 12/Kasım/1930 gün ve 29/30 sayılı Tevhidi İçtihat Kararında ise, “imza vaz’ına muktedir olamayan veya yazı bilmeyen şahıslar tarafından verilen senetlere konan mühürlerin Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 297. Maddesindeki açıklama gereği ihtiyar heyeti ve mahallince bilinen iki kişi tarafından tasdik edilmesi lazım geldiği” belirtilmiştir.
Bu nedenle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1439 sayılı genelgesinin 3/a maddesinde, “Borçlar Kanununun 14 ve 15. Maddesine göre, imza vaz’ına muktedir olmayan veya yazı bilmeyen kişilerin resmi senet üzerine koyacakları imza yerine geçen işaretin (şahadetnamesiz mühür veya parmak izi) mahallince bilinen iki kişi tarafından tasdik edilmesi gerektiği” bildirilmiştir.
Buna göre, imza atmaya muktedir olmayan kişiye ait parmak izi ve mührün, hazırlanan resmi senede iki tanık huzurunda basılması ve tanıkların mührün ve parmak izinin o kişiye ait olduğunu ve huzurlarında basıldığını onaylaması gerekir.
Mühür kullanılması halinde parmağın da bastırılması zorunludur. Kural olarak sol elin baş parmağı, yoksa sağ elin baş parmağı o da yoksa diğer parmaklardan biri ilgili belgeye bastırılır ve hangi parmağın bastırıldığı yazılır (TST.16).
Diğer taraftan resmi senetlerin imzalanması aşamasında bazı kişilerin imza kullandıkları halde, kendi el yazıları ile “OKUDUM” ibaresini yazamadıkları gözlenmektedir.
Bu durumdaki kişilerin resmi senet üzerine imzaları “OKUNDU” ibaresi yazılmak suretiyle alınmakla beraber, akitte iki tanık bulundurulması ve resmi senedin uygun bir yerine “Taraflar ve tanıklar huzurunda resmi senet okunmuştur” ibaresi yazılarak taraflar ve tanıklarca ayrıca imzalanması gerekir (TKGM. Gn.1513/7).
D) Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
1) Tescilin gerekliliği (lüzumu) ilkesi: Bir ayni hakkın kazanılması için tescilin yapılmış olması gereğidir.
2) Açıklık (aleniyet) ilkesi:Tapu sicilinin sadece ilgilisine açık olması demektir.
3) Devletin sorumluluğu (mesuliyet) ilkesi: Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin (Hazinenin) kusuru olmasa da sorumlu olması demektir.
4) Tapu siciline güven (itimat) ilkesi: Tapu siciline güvenerek bir hak iktisap etmiş kimsenin bu hakkının korunarak geçerli kabul edilmesi demektir.
5) Sicile yapılan tescilin sebebe bağlılığı (illiyet) ilkesi: Tapu siciline yapılan tescilin hukuken geçerli bir sebebe dayalı olması demektir. Aksi halde tescil, yolsuz tescil sayılır.
E) Tapu Siciline Yazımı Gereken Taşınmaz Mal ve Haklar
1- Arazi: Sınırları zeminde ve/veya haritasında belirlenmiş yeryüzü parçasıdır.
2- Bağımsız bölümler: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş anayapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, kendisine zeminde bir arsa payı ayrılmış bölümleridir.
3- Müstakil ve daimi haklar: Başkasına devri ve mirasçılara intikali yasak veya izne tabi olmayan, süresiz veya en az 30 yıldan daha fazla süre için kurulmuş ve tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya bir gayrimenkul gibi tescil edilmiş üst hakkı, kaynak hakkı gibi irtifak haklarıdır (TST.30).
F) Tapu Siciline Yazımı Gerekmeyen Taşınmaz Mal ve Haklar
1- Mera, yaylak, kışlak, otlak , harman ve panayır gibi kamu orta malları,
2- Yollar, mezarlıklar, meydanlar, boşluklar, köprüler,
3- Devletin hüküm ve tasarruf altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar ve bunlardan çıkan kaynaklar,
4- Tarıma elverişli olmayan ve ekonomik olarak yararlanılması mümkün olmayan sahipsiz yerler,
5- Deniz, göl, nehir, dere gibi genel sular,
6- Taşınmaz malla ilgisi bulunmayan ayni ve şahsi haklar.
Tapu siciline yazılmazlar bu sayılanlardan bir kısmı kendi özel sicillerinde gösterilmektedir. Kural olarak, tapu siciline yazılmayan bu taşınmaz mallar üzerinde tescili gerektiren bir ayni hak kurulacağı zaman yazılmaları mümkündür (MK.999).
G) Hak Sahibinin Belirlenmesi
Bir tapu işleminin yapılmasını ve tescilini isteyen kimsenin veya temsilcinin gerçekte o kimse olup olmadığını memur araştırmak zorundadır. İstemde bulunan kimsenin veya vekalet veren müvekkilin tapuda kayıtlı kişi olduğuna kanaat getirilmesi zorunludur.
Bunun için, müdür veya görevlendireceği bir memur tarafından istem ve belgeler incelenerek hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı saptanır.
Hak sahibi tarafından yapıldığına kanaat getirilen istemlerin gereği yapılır. Kanaat getirilemeyen veya eksik belgeleri tamamlanmayan istemler ise reddolunur.
İstemde bulunanın temyiz kudretine sahip olması gerekir.
a) Gerçek Kişilerce Yapılan İstemler
Gerçek kişilerce istem bizzat yapılabileceği gibi veli, vasi veya vekil aracılığı ile de yapılabilir. İstemde bulunan gerçek kişi ise, nüfus cüzdanı veya pasaport istenilerek kütük, edinim resmi senedi ve taşınmaz mal dosyasındaki belgelerde yer alan imza ve fotoğraflara göre tapu sicilinde yazılı hak sahibi ile aynı kişi olup olmadığı belirlenir.
Şu anda istemde bulunanın kimliğini belirleme hususunda nüfus cüzdanı ve pasaport esas kabul edilmiş bunların dışında avukatlık kimliği Genel müdürlük tarafından bir genelge ile kimlik tespitine esas belge kabul edilmiştir. Ehliyet veya başkaca bir kimlik belgesi ile tapu sicilinde işlem yapılması mümkün değildir. Nüfus cüzdanı ve pasaport ve avukatlık kimliği dışındaki bir kimlik belgesine dayanılarak tapu işlemi yapılamaz. Ancak Tüzüğün 13/3. Maddesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne nüfus cüzdanı ve pasaport dışında kimlik tespitinde kabul edilebilecek diğer belgeleri belirleme yetkisi verilmiştir.
Esas itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu yetkiye dayanarak ehliyeti de kimlik tespitine esas belge sayması bu konudaki pek çok sıkıntıyı giderecektir.
Vekaleten yapılan istemlerde, vekilden “düzenleme şeklinde” noterlikçe tanzim edilmiş ve istem konusu işleri yapmaya “açıkça” yetkili olduğunu içerir vekaletname getirmesi istenir.
Noterlik Kanununun noterler dışında vekaletname düzenleme yetkisi verdiği, askeri birlik komutanları ve konsoloslarca düzenlenmiş veya yabancı memleket noterlerince kendi kanunlarına uygun olarak düzenlenip usulünce onanmış vekaletnamelere göre de işlem yapılabilir.
Vekil tevkil (vekaleti devir) yetkisine dayanarak bir başkasını vekil tayin etmiş ise, ayrıca dayanağı olan vekaletname de aranır. Sadece müstenidatın (dayanak vekaletname özetinin) yazılmış olması yeterli değildir. Vekilin kimliği saptandıktan sonra tapu sicilindeki hak sahibi ile vekaletnamedeki müvekkilin kimliği ve fotoğrafı karşılaştırılır.
Veli, vasi, kayyım gibi kanuni temsilciler tarafından yapılan istemlerde kanuni temsilcinin yetkili olduğunu belirten karar ve belge istenir.
Bir kanuni temsilci olarak vasinin istemlerinde vasinin vesayet kararını ve istenen işi yapmaya yetkili olduğuna dair mahkeme kararını ve gerektiğinde bunun bir üst mahkemece onandığına dair kararı ibraz etmesi gerekir.
Ancak veli de bir kanuni temsilci olduğu halde küçük adına yapacağı tapu işlemleri için mahkeme kararı getirmesine gerek yoktur. Küçüğün velisi olduğunu nüfus kaydı ile belgelemesi yeterlidir.
b) Tüzel Kişiler Adına Yapılan İstemler
Tüzel kişiler adına yapılan istemlerde, tüzel kişinin istenilen işlemi yapabileceğini ve temsilcilerini belirten kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi aranır.
Tapu Kanununun 2. Maddesine göre “Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez ve şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak temsilcinin yetkisine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.”
Resmi kuruluşlarca yapılan istemlerde, kuruluşların ve temsilcilerinin yetkileri olup olmadığı araştırılır.
Tapu Kanununun 1. Maddesi “Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru (mal müdürü veya defterdar) özel idareye ait ise vali, vakfa ait ise vakıf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye başkanı, köye ait ise muhtar ve özel kanunla kurulmuş diğer tüzel kişilere ait ise bunların kanuni temsilcileri yetkilidirler...” hükmündedir.
Tüzel kişiler adına yapılacak istemler ileride “Tüzel Kişilerin Tapu İşlemleri” bölümünde ayrıntılı olarak açıklanacaktır. Tüzel kişilerin istemlerinde tüzel kişi temsilcisinin fotoğrafı aranmaz (TST.16). Gerek resmi senede ve gerekse tescil istem belgesine tüzel kişi temsilcisinin fotoğrafını yapıştırmaya gerek yoktur. Tüzel kişi vekaletnamelerinin de fotoğraflı olması aranmaz.
H) Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi
Tasarruf yetkisi taşınmazla ilgili işlem yapabilme yetkisidir. Taşınmazı satmak, bağışlamak, ipotek etmek, üzerinde irtifak hakkı kurmak, kiraya vermek taşınmazı tasarruf etmek demektir. Bir taşınmaz mal veya hak üzerinde ancak onun sahibi tasarrufta bulunabilir. Bu da kural olarak tapu sicilinde adı yazılı kişidir. Ancak miras, kamulaştırma, mahkeme kararı, cebri icra gibi bir nedenle hak iktisap etmiş kişiler de taşınmazın adlarına tescilini isteyebilirler. Bu kişilerin adı tapu sicilinde olmasa da burayı tescilsiz (tescilden önce) kazanmış sayılırlar. Fakat adlarına tescil yaptırmadıkça taşınması bir başkasına devredemez, üzerinde üçüncü kişiler yararına hak kuramazlar.
Bir kimsenin tapu sicilinde adı yazılı olsa dahi, taşınmazı tasarruf edebilmesi için 19 yaşından gün almış (reşit-ergin) olması ve temyiz kudretine sahip (aklı başında) görünmesi gerekir. Kişilerin reşit olduğu nüfus cüzdanına bakılarak anlaşılır. Temyiz kudretine sahip olup olmadığı ise müdürlük elemanlarınca kendisine sorulacak basit bazı sorulara mantıklı cevap verip vermediğine göre belirlenir. Müdürlük her işlemde olmayıp, akli melekelerinin yerinde olup olmadığında tereddüt ettiği kişilere basit sorular yönelterek, normal insanlar gibi cevap verip vermediğine bakmalı, tereddüdünü gideremezse ve talebin karşılanması yönünde ısrar olursa, talepte bulunanın temyiz kudretine sahip olduğuna dair hükümet tabipliğinden rapor getirilmesini istemelidir. Alınacak rapor yeni tarihli olmalıdır.
Reşit olmamış küçükler velayet altında olduğundan, reşit olsa bile temyiz kudretine sahip olmayanlar vesayet altında olacağından taşınmaz mallarını tasarruf yetkileri yoktur. Tasarruf yetkisi bunlar adına veli veya vasileri tarafından kullanılır.
Yaşlı kişiler için mutlak surette doktor raporu isteneceğine dair bir kural yoktur. Ancak mutlaka akli melekelerinin yerinde olup olmadığını kontrol edici sorular sorulmasında yarar vardır. Şüphe halinde doktor raporu istenmelidir. İstenmeden kendisi getirmişse mutlaka parsel dosyasına konmalıdır.
Evli kadın kocası yararına yapacağı ipotek işleminde hakimden izin alınmasına gerek yoktur. Yeni Medeni Kanun ile izin alma şartı kaldırılmıştır.
Vesayet altındakinin malını vasi, sulh hakiminin izni ile ve ihaleyle satabilir. Pazarlıkla satabilmesi için asliye hakiminin kararı lazımdır.
Veli veya vasi vesayeti altındakinin malını vakfedemez, bağışlayamaz ve kendisinin veya başkasının borcu için kefalet ipoteği yapamaz.
Küçük ile velisi arasında veya kısıtlı ile vasisi arasında, bir tapu işlemi yapılırken menfaat çatışması oluyorsa işleme mahkemece atanmış bir kayyımın katılması gerekir
Vekil veya tüzel kişi temsilcisi ancak kedisine verilen yetkileri kullanabilir. Bunun dışında temsil ettiği kişinin malı üzerinde tasarruf yetkisi yoktur.
Tasarruf yetkisi belirlenirken tapu kütüğüne de bakmak gerekir. Zira ihtiyati tedbir, kamu haczi, iflas, kamulaştırma ve vakıf şerhi gibi pek çok husus malikin tasarruf yetkisini yasaklamaktadır.
Malikin tasarruf yetkisine engel olan veya sınırlayan kişiye ve taşınmaza yönelik engeller yukarıda açıklanmıştır. |
